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【好房铺】特稿:张勇:“零库存”模式
来源:中国房地产报  发布日期:2015-3-17 17:21:45 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]
    ■李格非 /文

  北京时间 2007年 12月 13日晚 22∶25分,鑫苑(中国)置业有限公司(以下简称鑫苑)登陆美国纽约证券交易所,成为在美国上市的首家中国房地产企业。鑫苑董事长张勇表示,上市本身不重要,重要的是商业模式得到了资本市场的认可。
  今年,适逢中国房地产报 20周年庆,再度相邀,张勇即时复信,安排确认。

  “零库存”挑战

  7月 16日,鑫苑宣布截至2013年 6月 30日公司已经完成此前宣布的 2000万美元股票回购的 1260万美元,同时,公司宣布董事会已经批准公司在 2015年进行另外总额 6000万美元的回购。
  不过,即便是上市公司,鑫苑的新闻也很少见。在回购公告之外,记者看到的上一条新闻是今年 5月份,鑫苑宣布公司 CFO Tom Gurnee计划在 2013年 8月退休。再此前的新闻来自 4月份,鑫苑计划发行总额约 2亿美元的债券。
  张勇做人做事低调、内敛,这也造就了鑫苑如此低调的风格。不过,鑫苑在中国房地产界创造着多个“首家”:第一家在纽交所上市的中国房地产企业、第一家在美国购买土地独立开发住宅项目的中国房地产企业等。
  鑫苑还是第一个提出“零库存”模式的企业。“中国有几万个房地产企业,可没有一个倒闭的,这说明什么?这个不正常的产业现象说明地产企业根本没有真正进入市场化运作,全都在赚土地增值的钱。”张勇说。
  不过这一模式也不乏质疑之声。在鑫苑上市路演之时,“不存地、不存房、零库存”的模式就受到了香港投资者的质疑。
  鑫苑采用不囤地、不捂盘的“零库存”的商业模式,简单讲就是:通过土地的招拍挂,拿地后就开始以最快的速度密集开发,然后迅速卖出,大大缩短开发周期,追求的不是售价而是销售速度,以快进快出来实现良好现金流。也就是说,鑫苑选择的是“轻资产模式”,不求土地储备本身的价值贡献率,而是通过产品和服务附加值竞争,从“重资产模式”走向“轻资产模式”。
  张勇介绍,“零库存”模式是以现金流为导向的成长方式,并不是以囤积土地多少为导向,现金流回流的时间都可以预期。最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。
  在地产起步、在土地持续升值的背景下,囤地无疑是一种趋利的选择。当土地升值速度高于资本成本时,更多的地产企业都在寻求储备更多的土地,因为持有这些土地资产本身就贡献了丰厚的回报,土地储备的多少成为衡量地产企业价值的主要标准。
  当下,楼市变幻,行业调整。国内一线地产商也在努力调高、加快周转率,保持在一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略,以期提高利润率成为可能。由此,高周转将在相当一个阶段成为行业的主流策略,并被全国发展的大型房企推崇。
  很难说,鑫苑的发展没有因此受到影响。但随着房地产行业集中度提升和房企融资潮的不断加剧,降低成本费用和提升投资回报,将成为未来行业发展的趋势。当下看来,更多的公司则正致力于加快开发速度,调高销售节奏,提高周转速度来提高利润总额。鑫苑的“零库存”与当下诸多知名房企推崇的“高周转率”看似相同,但由于没有囤积土地压低成本,随着土地升值日益加剧,鑫苑“零库存”也面临挑战。

  发力二三线城市

  在张勇看来,“不囤地、不捂盘、零库存”的支撑背景是,在二三线城市,中国每年以“招、拍、挂”出让的土地达数千上万块,鑫苑完全可以通过精挑细选,拿到所需的土地,而拿到土地后,四到六个月就可以开工,短短的十个月后,就可以回收现金流。
  不过,也有业内人士认为,高资产周转的商业模式,才是鑫苑财务能力赖以生存的经营策略,而‘轻资产’和‘零库存’只是机构投资者用来包装鑫苑上市的一种概念炒作。
  此外,还面临着一个问题就是,这种方式在一线城市并不适用。尤其进入今年以来,一线城市的每一块土地都成为新“地王”,精挑细选已然不可能,而超高的溢价率又导致“面粉”贵过“面包”,“高周转率”也并不适用。
  不过,作为二线城市的开发商,鑫苑还是在试水一线城市。
  2012年秋天,鑫苑在北京大兴以 10.8亿元拿下一个地块。与此同时,鑫苑又拍得一块位于美国纽约布鲁克林威廉堡城区的土地。
  在鑫苑拍得布鲁克林威廉堡城区土地前,已有数家中资房企将业务拓展至国外,但鑫苑购买土地独立开发住宅项目的情况尚属首次,鑫苑也成为第一家独立在美国开发住宅项目的中国开发商。结合任志强说的到“海外去”,鑫苑的这一战略布局对于当下国内房地产市场,亦具合理性。国内市场受政策影响较大,有很多不可预知的市场风险;美国市场比较平稳,是完全市场化的房地产市场,在综合对冲国内政策风险上也有积极意义。
  但张勇表示未来鑫苑的主要市场还是在中国。结合其全国化布局的版图我们也会发现,鑫苑的定位是二线城市的刚需房,这种产品定位大多数人都买得起,购房者对于价格的敏感度不是很大。即便是日益收紧的房地产宏观调控政策 ,对这类产品的市场影响都不是很大。
  张勇表示,无论是起步之地郑州,还是战略布局的济南、合肥、苏州、成都等,均为二线城市。目前,鑫苑已稳步形成西南、华东、长三角和中原地区的全国战略构架。
  越来越多的房企已经认识到,当前抑或未来的房地产企业发展趋势,正在由“利用机会、利用资源”制胜,发展到“利用企业系统能力”制胜阶段,必然是强者恒强,有实力的品牌企业市场占有率越来越高。准确地讲,未来中国真正的巨型房地产企业一定要走市场化道路,企业间或关联企业的合作形式也会多种多样。因此,包括万科在内的一线房企,都已经开始了转型之旅。
  对此,张勇表示,要在主要环节上基本做到没有走弯路,首先把自己的核心竞争力、核心能力、盈利模式梳理好。鑫苑置业未来的规划是:遵循单点成功,多点放量,快速成长的商业模式,立足二线城市,实施制度、团队、文化的复制。未来 5年,鑫苑需要有更强、更有力的发展,就需要有超过自我的巨变。
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