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7月楼市弱化政策“边际效益”
来源:中国房地产报  发布日期:2015-7-6 20:37:27 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

楼市在经过6月份的上半年业绩冲刺期后,进入7月传统销售淡季,经理人信心也出现了小幅回落。

中国房地产报调查结果显示,2015年7月中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index,简称中房MCI指数)环比小幅回落2.3%至84.06。

6月27日,中国人民银行(下称“央行”)宣布下调存贷款基准利率、定向降存款准备金率,这是时隔7年来央行首次推出“双降”组合拳。

接受采访的经理人认为,这在一定程度上会提振楼市信心,但由于市场两极分化加剧,特别是部分三四线城市供大于求的局面在短期内难以改变,政策对楼市的“边际效益”正在不断递减。 

“双降”利好影响有限 

“降准降息对房地产市场来说是一个利好,但由于中国经济整体下行压力较大,利好政策对楼市影响有限。”中建总公司总经济师鲁贵卿分析认为。

虽然央行的“双降”组合拳并非直接针对楼市,但在刺激经济的同时,还是间接提振了楼市信心。

“‘央妈’‘双降’,赶紧买房。”有市场人士分析“双降”相当于百万元房贷20年少付超过3万元利息。这在一定程度上有利于降低购房成本,提高购房者入市积极性,也为银行增加贷款额度。

不过,多位受访的经理人均表示,“双降”对房地产市场的实际利好影响有限。

河南星联置地(集团)有限公司副总经理李涛认为,6月末,央行降准降息如约而至,“双降”消息一出,市场人士大为兴奋。虽然舆论普遍宣传楼市已转暖,但各房企的实际运用情况甘苦自知,央行此时祭出此招无异于给市场打了一剂“强心针”。

“虽然有预测认为央行此举会使楼市价格坚挺,但不能忽视的是,各地库存情况不同,市场观望情绪不会轻易被改变,因此我预测7月会是房地产市场的‘淡季’,整体销售趋势会保持现有行情。”李涛表示。

五矿建设董事总经理何剑波也认为,央行降息降准不是为了楼市,“总体市场环境并不是很好,从全国市场来看,很难全面回暖”。

上海新城控股集团高级副总裁欧阳捷也表示,“央行的政策对房地产是利好,但影响有限”。

“上半年公司完成全年目标任务约130%,6月份销售市场良好。但进入7月份受降雨、高温等气候因素影响,人们室外活动减少,市场销售会转淡。”河南新田置业有限公司总经理冯常生表示。

两极分化依旧

“房地产总体市场规模在缩小,但局部火爆。全国总市场会比去年略好。”优客工场董事长、鸿坤伟业执行董事毛大庆认为,楼市的分化趋势还在加剧。

欧阳捷认为,宏观经济运行情况在今年上半年并没有明显的改善迹象。今年上半年也有针对楼市的政策出台,但政策的效应正在减弱。从今年1至6月的销售情况来看,下半年看起来有回暖的趋势,但是现在还看不到三四线城市的楼市回暖势头。

何剑波同样认为目前全国市场整体呈现冷热不均的情况,“很多城市供应量过大,政府配套没有跟上。房企的投资很谨慎,买地支出总体偏低”。

朗诗集团董事长田明认为,2015年的房地产市场会比2014年的表现好一些,但他同样强调企业当前最主要的任务就是去库存。“前些年房价和成交量双增长的行情不会再出现了。”

在宝龙集团总裁许华芳看来,市场整体在政策的引导下正在走向理性和成熟,房地产行业经过调整期后,正进入一个新的发展阶段。“未来,房地产市场的分化形势将愈发明显,优势企业和产品将获得更大市场占比。”

旭辉集团董事长林中也分析认为,“楼市取消限购政策扩大了市场购买基数,其实大部分城市自用需求都在90%以上,投资类需求不到10%,这些城市放开限购之后对市场不会造成很大的冲击和变化。”

林中同时表示,旭辉集团在土地扩张方面仍保持谨慎态度,继续秉持“不拿高价地、不拿地王”的原则。接下来,旭辉希望能将净负债率降到50%,每年从销售额中拿出30%的钱买土地,并做到15%的利润率。 

欧阳捷也认为,房地产市场的分化趋势仍然在加剧,一线城市的房价依然在上涨,政府对高端住宅市场的放开,带动一线城市楼市整体的上升。而三四线城市的房地产市场仍然供大于求。

“建议一盘一策。”欧阳捷认为,去库存仍然是房企未来三到五年的行动“主旋律”,房企间的合作也会进一步增多。(李红梅/文)  

(本报记者邱桂奇、李格非、孙英财对本文亦有贡献)

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