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泰禾的降杠杆之道:降低拿地成本,提升品牌溢价
来源:新华网  发布日期:2017-12-14 13:49:38 字体:[ ] [收藏] [打印] [关闭]

来源:新华网

时间:2017年12月12日

 

  如何把握规模与负债之间的利润平衡?随着调控日益深入,这成为摆在所有房企面前的一个挑战。八仙过海,各显神通——闽系领军房企泰禾集团通过降低拿地成本,提升品牌溢价,走上了一条稳健的增业绩、降杠杆之道。

  近日,泰禾集团董事长黄其森先生出席中国民生银行主办的“2017中国不动产金融年会”在主题演讲中,黄其森表示“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

拿地成本降低,负债压力大幅减小

  由于房地产行业的特殊性,企业经营存在波动,房企的利润和负债率均会对经营造成重大影响。在房企诸多负债指标中,短期偿债能力十分关键,如房企所持货币资金偿还一年内到期债务的能力。如果拿地或融资成本高企,房企的短期偿债压力就十分巨大。

土地成本高企

 

  目前房企公开市场拿地的积极性依然很高。中原地产研究中心统计的招拍挂数据显示,截至2017年11月22日,拿地最多的50家房企合计拿地金额达到了2万亿。与2016年同期拿地金额1.37万亿对比,涨幅达到了56%。

  在这样的大背景下,部分房企偿债压力巨大。但泰禾却不同,泰禾集团董事长黄其森曾表示,“做企业最关键的就是风险控制”、“房企要控制风险,首先要关注最大头的土地成本。”

  得益于泰禾集团董事长黄其森的前瞻判断和战略眼光,自2015年土地市场“面粉贵过面包”以来,泰禾在拿地方式上几乎上演了大反转,更多通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备,使得泰禾的负债率大为降低。同时,今年泰禾销售额大幅增长,在年底发起千亿冲刺,强大的销售额也为偿还负债提供了有利保障。

  近日,泰禾集团董事长黄其森在“2017中国不动产金融年会”的演讲中表示,从2016年开始,公开市场的招拍挂泰禾基本不参加了,90%都是通过合作并购,“所以,泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

广州增城地块实景图

 

以泰禾今年获得的一块土地为例:今年7月25日,泰禾集团以42.52亿元受让广州增城增江街四宗地块,总占地面积70.71万平方米,总建筑面积107万平方米,可售面积96万平方米,即使是按可售面积计算,楼面价也仅为4429元/平方米。

 而距离泰禾收购地块仅6公里外的增江街西山村,2016年11月4日通过公开招拍挂出让一宗居住用地,总用地面积:5.66万平方米,规划建筑面积:13.4万平方米,最终业内某房地产商以16.85亿元竞得,折合楼面价12607元/平米,几乎是泰禾的三倍。

另据泰禾集团2017年半年报显示,仅今年上半年,泰禾集团便通过并购的方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目。进入三季度,泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

闽侯金水湖项目效果图

 

  据业内人士分析,受益于泰禾良好的品牌力和操盘力,越来越多房企更愿意与泰禾进行合作开发,部分房企甚至是主动找到泰禾,并愿意降低价格与泰禾进行合作,因此泰禾获取土地的收购价格往往大幅低于公开市场拍卖土地价格,如该部分土地按照公开市场土地价格计算,权益价值将显著提高,这也进一步降低了泰禾的负债率。 

收购、合作资产变现力强,为千亿冲刺保驾护航

  由于品牌溢价率提高,土地成本降低,泰禾今年业绩大幅增长。目前,泰禾各大产品线全面开花,在全国各大城市均以“销冠”形象出现。院子系,大院系、园系、府系以及泰禾广场等产品线,都在全国各地刮起了销冠旋风。

北科建泰禾丽春湖院子

 

  这其中,不乏收购或合作的优质资产。这部分资产在泰禾强大的操盘能力之下,展现了强大的变现能力,为泰禾冲击千亿提供了保障。如北科建泰禾丽春湖院子、北京金尊府等项目,均在今年赢得了市场极大关注。

  泰禾去年底发布公告获得的北京金尊府项目,9月底示范区便正式亮相。泰禾集团相关负责人此前表示,“城市更新带来的豪宅项目,有利于补充核心城市高端产品货量、迅速出货”。

  今年8月,泰禾通过股权并购方式进入北京南四环丰台区南苑乡一住宅项目。经过近四个月的市场深入研究和项目整改升级,该项目正式更名为“泰禾·北京金府大院”。由于占据城市核心土地资源,该项目已受到市场极高关注和认可。

泰禾·北京金府大院

 

  此外,泰禾还在项目层面积极引进战略合作伙伴,利用公司的品牌优势和强大的操盘能力,为合作伙伴带来财务收益,也进一步减少自身的财务支出,降低公司负债率。如泰禾与北科建在北京合作打造的丽春湖院子,前9个月销售额已超80亿成为中国别墅市场的销冠。

  目前,泰禾在全国有30多个项目集结在售,涵盖北京、广州、郑州等热点一二线城市。此外,上海区域的上海大城小院、杭州大城小院,广深区域的深圳泰禾中央广场、信达泰禾金尊府、东莞泰禾新天地、佛山泰禾院子、珠海泰禾中央广场等多个优质项目将集中入市。在充足的货值储备推动下,泰禾今年有望迈入千亿级房企行列。

 

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